MADRID.- El Tribunal Supremo ha abordado en
numerosas ocasiones demandas sobre los gastos y trámites que lleva
aparejada la firma de una hipoteca, y en prácticamente todos los casos
ha fallado a favor de los clientes y en contra de las entidades
financieras.
Ya en 2013, el Pleno de la Sala de lo
Civil declaró la nulidad de las cláusulas suelo en los casos en que se
produjera una falta de transparencia, decisión que no tenía efectos
retroactivos y no suponía la devolución de las cantidades que ya hayan
sido satisfechas.
La decisión llegaba una semana después de que el
Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) dictaminara que el
régimen procesal español sobre desahucios era contrario a la normativa
europea, y establecía que no se anulaban las cláusulas suelo en los
casos en los se cumplan los requisitos de transparencia respecto a los
consumidores.
Sin embargo, tres años más tarde, la
justicia comunitaria volvía a resolver a favor de los clientes y
obligaba al Supremo a reconocer la plena retroactividad en materia de
"suelos", lo que suponía reintegrar al cliente las cantidades íntegras
abonadas de más desde el momento en el que suscribió el crédito.
Ello forzó al Gobierno a adoptar un plan de urgencia que evitara el
colapso judicial y que preveía la creación de juzgados especializados en
conflictos de contratación hipotecaria, vigentes hasta la fecha y cuyo
funcionamiento continúa siendo cuestionado.
Pero la
avalancha de demandas de particulares y asociaciones de consumidores se
extendió también a otros gastos inherentes a la firma de una hipoteca
como la notaría, el registro de la propiedad, la tasación y la gestoría,
intereses de demora, comisiones de vencimiento anticipado o de
apertura, así como al controvertido impuesto de actos jurídicos
documentados (AJD) que hoy examina el Pleno de la Sala de lo
Contencioso-Administrativo.
En marzo de este año, el
Supremo consideró abusivo que las entidades impusieran el pago de todos
los impuestos y gastos derivados de la formalización de una hipoteca
"sin negociación alguna" al consumidor.
En aquel
momento se declaró nula la cláusula que atribuía "indiscriminadamente y
sin distinción" todos los gastos e impuestos al cliente, al que acordaba
mantener el gravamen respecto de la constitución del préstamo -el AJD-,
razón por la que, explicaba, "no cabe devolución alguna de las
cantidades".
La Justicia europea ha avalado además
en distintas ocasiones la doctrina del Tribunal Supremo español, y en
agosto de este año el TJUE avaló la jurisprudencia que considera
abusivas las cláusulas "no negociadas" de un préstamo que impliquen
aumentar en más de dos puntos el tipo de interés de ese crédito.
Es decir, el rechazo a los intereses de demora abusivos.
Una vez que el Supremo aclare definitivamente quién debe abonar el
impuesto de actos jurídicos documentados, la nueva Ley Hipotecaria cuya
ponencia estudia la Comisión de Economía del Congreso, fijará qué gastos
debe pagar el banco y cuáles el comprador al adquirir un inmueble, al
tiempo que establecerá que la dación en pago sea voluntaria.
Consecuencia de la trasposición de una directiva europea, el Congreso
tiene previsto cerrar su dictamen mañana, una vez se conozca la decisión
del Supremo sobre si es la banca o el cliente quien debe pagar el
impuesto de actos jurídicos documentados.
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